Formfehler bei langfristigem Mietvertrag

Di. 28.10.2003

GbR-Gesellschafter müssen beim Unterschreiben eines langfristigen Mietvertrages auf Vertretungsverhältnis hinweisen – Formfehler führt zu Umdeutung in unbefristeten Vertrag

Langfristige Mietverhältnisse stellen sich für viele Mieter nach einiger Zeit als Ärgernis dar. Entweder weil die Miete sich zwischenzeitlich als überhöht darstellt oder weil man die Räume nicht mehr nutzen kann oder will. Doch zumeist besteht keine Möglichkeit, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden. Der Bundesgerichtshof hat jedoch in einer aktuellen Entscheidung auf eine praxisrelevante Formvorschrift hingewiesen.

Langfristige Mietverhältnisse müssen immer schriftlich abgeschlossen werden. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) wahrt diese Schriftform jedoch nur, wenn

  • alle Gesellschafter den Mietvertrag unterschreiben oder

  • der unterschreibende Gesellschafter ausdrücklich in Vertretung für die anderen Gesellschafter handelt oder

  • aus dem Mietvertrag hervorgeht, dass der unterschreibende Gesellschafter alleinvertretungsberechtigt ist.


In der Praxis werden solchen Formvorschriften jedoch häufig nicht beachtet. Ein typischer Fall ist die Erbengemeinschaft auf Vermieterseite mit zahlreichen Gesellschaftern und einer Person, die alles koordiniert.

So war es auch in dem entschiedenen Fall. Die Vermieterin war eine aus vier Gesellschaftern bestehende Erbengemeinschaft, in welcher die Gesellschafter A und B einzelvertretungsberechtigt waren. Das Mietverhältnis war auf 10 Jahr abgeschlossen. Im Mietvertrag hieß es, dass die Erbengemeinschaft "durch die Herren A und B vertreten" wird. Unterschrieben hatte jedoch lediglich A, ohne auf ein Vertretungsverhältnis hinzuweisen.

Nach knapp 4 Jahren kündigte der Mieter den Vertrag zum Ende des Folgemonats ohne Rücksicht auf die eigentlich noch ausstehende 6-jährige Laufzeit. Zu recht, wie der Bundesgerichtshof feststellte.
Der A hatte es versäumt auf seine Einzelvertretungsbefugnis hinzuweisen oder zu vermerken, dass er in Vertretung für die anderen Gesellschafter handelt. Es lag daher nur ein unbefristetes Mietverhältnis vor, welches vom Mieter ordentlich gekündigt werden durfte.

BGH vom 16.07.2003, XII ZR 65/02

Hinweis für die Praxis:
Die Nichtbeachtung dieser Formvorschrift kann insbesondere dem Mieter neue Möglichkeiten eröffnen. Nicht nur, wenn er tatsächlich vorzeitig kündigen will, sondern auch, wenn er über die Vertragskonditionen neu verhandeln will. Dies ist in vielen Großstädten angesichts sinkender Mietzinsen für Büro- und Praxisräume keine Seltenheit.
Die Schriftform gilt dem Grunde nach auch für die Mieter. Wenn also beispielsweise eine ärztliche Gemeinschaftspraxis den Vertrag abschließt, gilt es auch dort die Formvorschriften zu beachten.
Der Mieter kann im übrigen auch ein massives Interesse an der Einhaltung dieser Schriftform haben. Gerade bei beruflich genutzten Räumen ist die Planungssicherheit mit einem konkreten Standort unabdingbar.
Die Schriftform gilt, wenn der Mietvertrag für einen festen Zeitraum von mehr als einem Jahr abgeschlossen wird.

Rechtsanwalt Luis Fernando Ureta
Kleines Feld 1 30966 Hemmingen, Han
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